Für die meisten Menschen ist der Bau des eigenen Hauses die wichtigste Investition ihres Lebens. Entsprechend sorgfältig sollte sie geplant werden. Da es nahezu kein Bauvorhaben gibt, bei dem der Bauprozess vollkommen problemlos abläuft, gehört zur sorgfältigen Bauplanung neben einer soliden Finanzierung und der Auswahl eines zuverlässigen Architekten und Bauunternehmers auch der Abschluss eines Bauvertrages. In diesem sollte möglichst für alle Probleme, die im Laufe des Bauprozesses auftreten können, Regelungen getroffen werden, in denen die widerstreitenden Interessen des Bauherrn und des Bauunternehmers zum Ausgleich gebracht werden.

Als die beiden Hauptinteressen des Bauherrn lassen sich insoweit zum einen der Wunsch nach einem möglichst reibungslosen Ablauf des Bauprozesses und einer fristgerechten Fertigstellung des in Auftrag gegebenen Bauwerks sowie zum anderen die Vorgabe, der tatsächliche Endpreis solle den zu Baubeginn veranschlagten Baupreis nicht wesentlich übersteigen, definieren. Um diese Interessen bestmöglich zu wahren, sollte der Bauherr die Ausgestaltung des Bauvertrages nicht alleine dem Bauunternehmer überlassen. Insbesondere sollte er sich nicht ohne Weiteres mit der Auskunft zufrieden geben, eine bestimmte Klausel sei geschäftsüblich oder sie zu ändern, stelle einen enormen organisatorischen Aufwand dar. Dies geht natürlich nur dann, wenn der Bauherr sich vor den Vertragsverhandlungen selbst kundig macht, welche Klauseln üblich sind und welche nicht. Im Buchhandel werden für Bauherren, die juristische Laien sind, eine Reihe von Ratgebern angeboten, die sich mit dem Themenkomplex „Bauvertrag“ befassen und die nahezu alle zu empfehlen sind. Eine andere Möglichkeit ist, einen Rechtsanwalt, der sich im Bereich des privaten Baurechts gut auskennt, hinzuzuziehen. Das ist zwar mit zusätzlichen Kosten verbunden, denn der Rechtsanwalt will bezahlt werden. Bedenkt man, welche finanzielle Mehrbelastung ein im Vertrag nicht geregeltes, im Laufe des Bauprozesses auftretendes Problem bedeuten kann, ist es aber auch aus wirtschaftlicher Sicht durchaus zu empfehlen.

Abschließend in der gebotenen Kürze einige konkrete Tipps:

Für die meisten Bauherren ist es von besonderer Wichtigkeit, dass ihr Haus zu einem festen Zeitpunkt auch tatsächlich bezugsfertig ist; etwa weil sie ihre Mietwohnung zu diesem Termin gekündigt haben. Aus diesem Grunde sollte in jedem Bauvertrag ausdrücklich ein fester Termin, zu dem das Bauwerk spätestens fertiggestellt sein muss, vereinbart werden. Es empfiehlt sich ferner im Vertrag für jeden Tag, den der Bauunternehmer mit der Fertigstellung in Verzug kommt, eine Vertragsstrafe vorzusehen.

Durch die Erstellung einer möglichst detaillierten Leistungsbeschreibung, die zum Vertragsinhalt erklärt wird, sollte der Vertragsgegenstand so eindeutig wie möglich herausgearbeitet werden. Daneben ist es zudem ratsam, generalklauselartig als Vertragsziel die funktionsgerechte Herstellung des Gebäudes zu definieren.

Wer höchstmögliche finanzielle Planungssicherheit wünscht, dem sei die Vereinbarung eines Festpreises bzw. einer Kappungsgrenze/Höchstbetrages empfohlen. Sinnvollerweise schließt man bei der Vereinbarung eines Festpreises des Weiteren die Erteilung von Zusatzaufträge in anderer als schriftlicher Form aus.

Auch die Abnahme sollte nur schriftlich erfolgen und in einem Abnahmeprotokoll dokumentiert werden.

Gegen eine Insolvenz des Bauunternehmers im Laufe des Bauprozesses kann man sich finanziell einigermaßen absichern, indem man von diesem vorab die Vorlage einer Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank verlangt. Zur Sicherung eigener Mängelansprüchen kann der Einbehalt von 5 % der Bruttoschlussrechnungssumme bis zum Ablauf der Frist für Mängelansprüche vereinbart werden. Als Mängelfrist sollten 5 Jahre vereinbart werden.

RA Christoph Huylmans